Notárska zápisnica, do ktorej je pojatá kúpna zmluva, je verejná listina — má vyššiu dôkaznú silu ako akékoľvek súkromné písomné dohody. Notár je orgánom verejnej moci a odborníkom s právnickým vzdelaním: overí totožnosť účastníkov, skontroluje zákonnosť zmluvy a upozorní na riziká. Žiadna súkromná listina neposkytuje rovnaké garancie a istoty pre účastníkov právnych vzťahov.
Pre bezpečné vyplatenie kúpnej ceny odporúčame spojiť prevod s notárskou úschovou peňazí — kupujúci zloží kúpnu cenu u notára a predávajúcemu sa vydá až po zápise vlastníctva v katastri.
Pri nehnuteľnostiach a väčších daroch zákon vyžaduje písomnú darovaciu zmluvu. „Čo nie je na papieri, akoby ani nebolo“ — darovacia zmluva chráni darcu aj obdarovaného, predchádza rodinným sporom a súdnym dohrám. Notárska zápisnica o darovaní je verejná listina: nedá sa antidatovať ani spochybniť a notár za jej obsahové i formálne náležitosti zodpovedá.
Darca je povinný upozorniť na závady daru, o ktorých vie; obdarovaný má v určených prípadoch právo dar vrátiť a darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak obdarovaný hrubo porušuje dobré mravy voči nemu alebo členom jeho rodiny. Poradíme vám, ako všetko ošetriť tak, aby dar zostal radosťou.
Účastníci sa dostavia k notárovi osobne alebo v zastúpení na základe písomného plnomocenstva s úradne osvedčeným podpisom. V prípade potreby — napríklad zo zdravotných dôvodov — notár vycestuje priamo k účastníkom.
Platné doklady totožnosti účastníkov a identifikáciu nehnuteľnosti (ideálne list vlastníctva). Pri bytoch aj pôvodnú zmluvu o prevode bytu a potvrdenie správcu o nedoplatkoch. Podklady nám môžete poslať vopred e-mailom — všetko si pripravíme a u nás už len podpíšete.
Notárska zápisnica je verejná listina s vyššou dôkaznou silou, spísaná nestranným odborníkom, ktorý zodpovedá za jej zákonnosť. Vzor z internetu tieto garancie neposkytuje a chyby v ňom sa často ukážu, až keď je neskoro.
Najbezpečnejšou cestou je notárska úschova: kupujúci zloží peniaze na osobitný účet notárskych úschov a predávajúcemu sa vydajú až po splnení dohodnutých podmienok — spravidla po zápise vlastníctva v katastri.
Áno, ak sa účastník nemôže dostaviť na úrad napríklad zo zdravotných dôvodov, notár vycestuje priamo k vám.
Odmena je určená vyhláškou a vychádza z hodnoty nehnuteľnosti — je rovnaká u každého notára na Slovensku. Radi vám ju vyčíslime vopred.
Áno. Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu a prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Ide napríklad o kúpnu, darovaciu alebo zámennú zmluvu, ktorou sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Zmluva musí obsahovať údaje o účastníkoch, označenie právneho úkonu a jeho predmet a presné označenie nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnosti sa uvádzajú najmä údaje podľa katastra — katastrálne územie, parcelné číslo, druh a výmera pozemku alebo údaje o stavbe, byte či nebytovom priestore. Dôležité je, aby boli údaje v zmluve správne a aby boli prejavy účastníkov dostatočne určité a zrozumiteľné.
Nie. Zmluva o prevode nehnuteľnosti nemusí byť vždy spísaná vo forme notárskej zápisnice. Ak však zmluva nie je vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, podpis prevodcu musí byť úradne osvedčený. Spísanie zmluvy vo forme notárskej zápisnice nie je povinné, môže však účastníkom poskytnúť vyššiu mieru právnej istoty.
Notár môže podľa konkrétnej situácie zabezpečiť viacero úkonov súvisiacich s prevodom nehnuteľnosti. Môže spísať kúpnu, darovaciu alebo inú zmluvu vo forme notárskej zápisnice, zabezpečiť potrebné podklady, osvedčiť podpisy a za splnenia zákonných podmienok zastupovať účastníka aj v katastrálnom konaní. V jeho mene môže podať elektronický návrh na vklad a vykonať ďalšie úkony súvisiace so zápisom práva do katastra.
Nie. Samotným podpisom kúpnej zmluvy sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti ešte nezapisuje do katastra. Pri prevode nehnuteľnosti je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vkladom vlastnícke právo vzniká, mení sa alebo zaniká a konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka.
Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad spravidla do 30 dní od jeho doručenia. Ak však notár zastupuje účastníka v katastrálnom konaní a návrh na vklad podá v jeho mene elektronicky, okresný úrad rozhodne do 20 dní.
Notár tak môže okrem spísania zmluvy zabezpečiť aj jej elektronické podanie do katastra a zastupovať klienta v katastrálnom konaní — pre klienta to znamená jednoduchší postup a kratšiu zákonnú lehotu.
Základnou listinou je zmluva o prevode vlastníctva bytu, napríklad kúpna alebo darovacia zmluva. Pri prevode bytu je prílohou zmluvy aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Ak je niektorý z účastníkov zastúpený na základe plnomocenstva, prikladá sa aj splnomocnenie, pričom v zákonom stanovených prípadoch musí byť podpis splnomocniteľa osvedčený. Podľa konkrétneho prevodu môžu byť potrebné aj ďalšie listiny.
Áno. Pri darovaní nehnuteľnosti je možné zároveň zriadiť vecné bremeno, napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti v prospech darcu. Obdarovaný sa stane vlastníkom nehnuteľnosti, ale jeho vlastnícke právo bude zaťažené týmto vecným bremenom. Vecné bremeno sa zapisuje do katastra, takže právo bývania je evidované aj na liste vlastníctva.
Pri takomto úkone je dôležité presne určiť obsah a rozsah práva. Notár môže darovaciu zmluvu spolu so zriadením vecného bremena spísať vo forme notárskej zápisnice a zabezpečiť aj úkony súvisiace so zápisom do katastra.
Pred kúpou je dôležité preveriť najmä list vlastníctva — kto je vlastníkom nehnuteľnosti, v akom podiele ju vlastní a či na nej nie sú zapísané záložné práva, vecné bremená, exekúcie a podobne. Skontrolovať treba aj to, či údaje v kúpnej zmluve zodpovedajú údajom v katastri.
Dôležité je venovať pozornosť aj podmienkam kúpnej zmluvy, najmä úhrade kúpnej ceny a odovzdaniu nehnuteľnosti. Pri spísaní zmluvy u notára môže notár pomôcť s prípravou a preverovaním podkladov potrebných na prevod.
Spíšeme zmluvu ako verejnú listinu a postrážime bezpečné vyplatenie kúpnej ceny.
